unabhängig. kompetent. praxisorientiert. Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 November 2024
Inhaltsverzeichnis I Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen ................................................................................................. 1 2 Methodik .............................................................................................................. 2 3 Aufbereitung der Datenbasis.............................................................................. 3 4 Befragung ............................................................................................................. 5 4.1 Filterfragen ........................................................................................................................................ 5 4.2 Mieterbefragung ............................................................................................................................. 6 4.3 Vermieterbefragung ...................................................................................................................... 7 5 Datenaufbereitung .............................................................................................. 8 5.1 Datenschutz ...................................................................................................................................... 8 5.2 Datenbereinigung........................................................................................................................... 8 6 Auswertung ........................................................................................................ 11 6.1 Gewichtung der Datensätze...................................................................................................... 11 6.2 Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m²............................................................................ 12 6.3 Regressionsmodell ....................................................................................................................... 12 6.3.1 Regression der 1. Stufe............................................................................................................... 13 6.3.2 Regression der 2. Stufe............................................................................................................... 17 6.4 Spanne .............................................................................................................................................. 30 6.5 Güte des Regressionsmodells .................................................................................................. 31 7 Schlussbemerkungen......................................................................................... 33 Anlage ............................................................................................................................ 34
Vorbemerkungen 1 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 1 Vorbemerkungen Ein Mietspiegel ist gemäß §§ 558 und 558c BGB eine Übersicht über die gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (= ortsübliche Vergleichsmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Mieten zusammen, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind. Der Mietspiegel liefert Informationen über die ortsübliche Vergleichsmiete verschiedener Wohnungskategorien. Er trägt dazu bei, das Mietpreisgefüge im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand transparent zu machen, Streitigkeiten zwischen Mietvertragsparteien zu vermeiden, Kosten der Beschaffung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall zu verringern und den Gerichten die Entscheidung in Streitfällen zu erleichtern. Er dient ferner der Begründung eines Erhöhungsverlangens zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Überprüfung der Angemessenheit gezahlter Mieten. Das Baudezernat der Stadt Ehingen (Donau) hat das ALP Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH im März 2024 damit beauftragt, einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 1 BGB für die Stadt Ehingen (Donau) und die Gemeinden Oberdischingen und Öpfingen zu erstellen. Der vorliegende Mietspiegel wurde nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen auf Basis einer repräsentativen Primärdatenerhebung erstellt und von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt. Die Mietspiegelerstellung in Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen erfolgte nach den Anforderungen in § 558d Abs. 1 BGB sowie der Mietspiegelverordnung (MsV). Bei der Erstellung wurden die „Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln“ des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung (1. Auflage 2024) berücksichtigt. Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird in diesem Bericht auf eine gleichzeitige Verwendung männlicher und weiblicher Sprachformen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten für alle Geschlechter gleichermaßen.
Methodik 2 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 2 Methodik Der Mietspiegel wurde unter Mitwirkung eines Arbeitskreises Mietspiegel, der aus der Stadtverwaltung Ehingen (Donau), dem Mieterverein Biberach und Umgebung e. V. und dem Haus & Grundeigentümerverein des Kreises Biberach a. d. Riß e. V. bestand, erstellt. Die Beteiligung der Interessenvertreter von Mietern und Vermietern erhöht die Akzeptanz des Mietspiegels. Zudem verfügen die Vertreter über Kenntnisse des lokalen Wohnungsmarktes, die es bei Fragebogenerstellung und Auswertung der erhobenen Daten zu beachten gilt. Auf einer ersten Sitzung am 21. März 2024 stellte ALP das Konzept für die Mietspiegelerstellung sowie einen Fragebogenentwurf vor. Der Fragebogen wurde diskutiert, Anregungen wurden aufgenommen. Nach der Sitzung haben die Vertreter den fertig gelayouteten Fragebogen als PDF-Dokument erhalten. Ende März 2024 war der Fragebogen dann mit allen Beteiligten abgestimmt. Er ist in der Mieterversion im Anhang abgedruckt. Der Fragebogen enthielt Fragen… ○ … zur Prüfung der Mietspiegelrelevanz (Filterfragen) ○ … zum Mietverhältnis ○ … zur Beschaffenheit und zur Ausstattung der Wohnung/des Gebäudes ○ … zur Lage der Wohnung/des Gebäudes ○ … zum energetischen Zustand und zu Verbesserungen der Wohnungsqualität seit dem Bau Parallel zur Abstimmung des Fragebogens wurde die Datenbasis ermittelt (siehe Abschnitt 3). Im Anschluss erfolgte auf Basis des beschlossenen Fragebogens die Erhebung (siehe Abschnitt 4). Auf Wunsch der Auftraggeberin wurde der Mietspiegel erneut als Regressionsmietspiegel erstellt (siehe Abschnitt 6). Am 5. November 2024 wurden die Ergebnisse dem Arbeitskreis Mietspiegel im Rahmen einer Präsentation vorgestellt. Sowohl der Mieterverein Biberach und Umgebung e. V. als auch der Haus & Grundeigentümerverein des Kreises Biberach a. d. Riß e. V. haben den Mietspiegel anerkannt. Damit wurde der Mietspiegel sowohl von Interessenvertretern der Mieter als auch von denen der Vermieter anerkannt.
Aufbereitung der Datenbasis 3 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 3 Aufbereitung der Datenbasis Qualifizierte Mietspiegel müssen auf Basis einer Primärdatenerhebung bei Mietern und/oder Vermietern erstellt werden (§ 8 MsV). Dabei ist die Schaffung einer geeigneten Datenbasis Grundlage einer jeden Erhebung bei qualifizierten Mietspiegeln. Die Auswertungsgrundgesamtheit ist die Gesamtheit aller mietspiegelrelevanten Wohnungen (§ 2 MsV). Die Auswertungsgrundgesamtheit ist unbekannt, unter anderem deshalb, weil nicht für jede Wohnung bekannt ist, ob sie in den letzten sechs Jahren neu vermietet wurde oder eine Anpassung der Nettokaltmiete stattgefunden hat; in Deutschland existiert außerdem kein zentrales Mietwohnungsregister. Die Erhebungsgrundgesamtheit ist die Gesamtheit aller Wohnungen, aus der die Bruttostichprobe gezogen wird (§ 2 MsV). Es wird mit den zur Verfügung stehenden Daten eine Erhebungsgrundgesamtheit erstellt, aus der möglichst viele Fälle ausgeschlossen werden, die nicht Teil der Auswertungsgesamtheit sind. Die vorhandenen Daten, auf die dabei aufgebaut werden kann, unterscheiden sich von Kommune zu Kommune, ein gesetzlicher Rahmen wird durch Art. 238 EGBGB vorgegeben. Im Falle der Stadt Ehingen (Donau) und den Gemeinden Oberdischingen und Öpfingen wurden ALP folgende Daten zur Verfügung gestellt: ○ Einwohnermeldedaten (Namen, Einzugsdaten und Anschriften aller volljährigen Einwohner ohne Sperrvermerk) ○ Grundsteuerdaten (Namen und Anschrift von Grundstückseigentümern und Grundstücksadressen) ○ Liste mit Adressen, an denen Wohnformen vorliegen, die für die Erhebung zum Mietspiegel nicht relevant sind (z.B. Obdachlosen- und Geflüchtetenunterkünfte, Heime) Die Erhebungsgrundgesamtheit basierte auf den Einwohnermeldedaten. Es wurde zunächst ein Haushaltsgenerierungsverfahren durchgeführt. Personen mit dem gleichen Nachnamen oder dem gleichen Einzugsdatum, die außerdem an der gleichen Adresse gemeldet waren, wurden zu Haushalten zusammengefasst. Ein Haushalt wird nur einmal in die Erhebungsgrundgesamtheit aufgenommen, da die Haushalte in der gleichen Wohnung leben und Wohnungen nur einmal befragt werden sollen. Die Auswahl der Person eines Haushalts erfolgt nach dem Zufallsprinzip. Da der Mietspiegel ausschließlich für freifinanzierten Wohnraum gelten soll, wurden die Einwohnermeldedaten um Adressen mit geförderten Wohnungen bereinigt. Ebenso wurden Einwohner an Adressen mit bestimmten Wohnformen (etwa in Obdachlosenunterkünften oder Seniorenheimen) aussortiert, da diese für den Mietspiegel nicht relevant sind.
Aufbereitung der Datenbasis 4 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Die verbliebenen Datensätze wurden mit den Grundsteuerdaten zusammengeführt. Die Grundsteuerdaten enthalten Informationen dazu, an welcher Adresse Personen Eigentum haben. Mit Hilfe dieser Information konnten selbstnutzende Eigentümer identifiziert und aus der Erhebungsgrundgesamtheit herausgenommen werden. Die Grundsteuerdaten ermöglichten es auch, einen Teil der Vermieter zu identifizieren. Sofern für eine Adresse nur ein Eigentümer angegeben ist, wird angenommen, dass dieser Eigentümer sämtliche Wohnungen an der entsprechenden Adresse besitzt. Sobald mehrere Eigentümer für eine Adresse vorliegen, ist eine eindeutige Zuordnung der Wohnungen zu den Eigentümern nicht mehr möglich. Im Ergebnis besteht die Erhebungsgrundgesamtheit aus 6.995 Datensätzen ‒ 6.147 in Ehingen (Donau), 403 in Oberdischingen und 445 in Öpfingen. Laut dem Zensus 2022 gab es zum 15. Mai 2022 4.822 vermietete Wohnungen außerhalb von Wohnheimen in Ehingen (Donau), 277 in Oberdischingen und 368 in Öpfingen. ALP geht unter Berücksichtigung von durch das Statistische Landesamt Baden-Württemberg bereitgestellten Zahlen zum Erhebungsstichtag 1. März 2024 von etwa 4.918 freifinanzierten Mietwohnungen in Ehingen (Donau), 289 freifinanzierten Mietwohnungen in Oberdischingen und 368 freifinanzierten Mietwohnungen in Öpfingen, insgesamt also von 5.575 freifinanzierten Mietwohnungen, aus. Die Differenz zur ermittelten Erhebungsgrundgesamtheit erklärt sich vor allem durch Haushalte, die aufgrund der Datenlage nicht als selbstnutzende Eigentümer identifiziert werden konnten sowie durch Personen, die gemeinsam eine Wohnung bewohnen, aber nicht zu Haushalten zusammengefasst werden konnten, zum Beispiel, weil sie unterschiedliche Nachnamen haben. Außerdem beeinflussen Zu- und Wegzüge die Haushaltszahlen. In Absprache mit der Auftraggeberin wurden von den 6.995 Wohnungen in der Erhebungsgrundgesamtheit 2.051 Wohnungen bei den Mietern und 4.944 Wohnungen bei den Vermietern abgefragt. Es wurde angesichts der Ausgangssituation in Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen (relativ kleiner Mietwohnungsmarkt, Großteil der Mietwohnungen im Besitz kleinerer privater Vermieter) eine Vollbefragung durchgeführt, um eine ausreichend große bereinigte Nettostichprobe zu erzielen (siehe dazu Abschnitt 5.2).
Befragung 5 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 4 Befragung Die benötigten Daten für den Mietspiegel wurden im Rahmen einer kombinierten Mieter- und Vermieterbefragung zum Stichtag 1. März 2024 abgefragt. Die Befragung wurde durch eine Pressemitteilung der Stadt Ehingen (Donau), die auf den Start der Befragungsphase aufmerksam machte und zur Teilnahme motivierte, flankiert. Durch Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) zum 1. Juli 2022 war die Teilnahme an der Mietspiegelbefragung verpflichtend für die Mieter und Vermieter (Art. 238 § 2 EGBGB). Bei der Befragung wurde konkret darauf abgestellt, die Nettokaltmiete zu ermitteln, also nicht die Bruttokaltmiete, die noch kalte Betriebskosten enthält und auch nicht die Bruttowarmmiete, die zusätzlich noch die Kosten für Heizung und/oder Warmwasser beinhaltet. Zuschläge etwa für die Anmietung von Garagen oder Stellplätzen wurden für die Auswertung nicht herangezogen. ALP hat durch Abgleich der auf den Fragebögen aufgedruckten Zugangscodes sichergestellt, dass keine Wohnungen doppelt in den Mietspiegel eingehen. Alle bis zum 16. Juni 2024 bei ALP eingegangenen Datensätze wurden für die Auswertung berücksichtigt. 4.1 Filterfragen Aufgrund rechtlicher Bestimmungen sind folgende Fälle von der Auswertung auszuschließen: ○ Wohnungen, für die in den letzten sechs Jahren kein neues Mietverhältnis abgeschlossen und die Miete, von Betriebskostenänderungen abgesehen, nicht geändert worden ist (§ 558 Abs. 2 BGB); ○ Preisgebundener Wohnraum, für den ein Berechtigungsschein notwendig ist oder Wohnraum mit einer Mietobergrenze (§ 558 Abs. 2 Satz 2 BGB), z. B. Sozialwohnungen; ○ Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB); ○ Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB); ○ Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB); ○ Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).
Befragung 6 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Daneben wurden auf Beschluss der Beteiligten weitere besondere Wohnraumverhältnisse aus der Erhebung ausgeschlossen, um eine möglichst gut vergleichbare ortsübliche Vergleichsmiete ohne Eingang von Spezialfällen zu erhalten: ○ Wohnungen, für die eine (teil-)gewerbliche Nutzung im Mietvertrag vorgesehen ist (Arbeitszimmer zählen nicht dazu); ○ Wohnungen, für die aufgrund eines Dienst-, Arbeits-, Verwandtschafts- oder Freundschaftsverhältnisses (etwa Hausmeistertätigkeit) ermäßigte Mieten vereinbart wurden; ○ Wohnungen, die (teil-) möbliert vermietet werden (gilt nicht für die Kücheneinrichtung und/oder Einbauschränke); ○ Wohnungen, die vollständig untervermietet sind; ○ Einzelzimmer, die Teil einer kompletten Wohnung sind oder Wohnungen ohne eigenen Eingang (vom Treppenhaus, vom Hausflur, von außen); ○ Alten(pflege)-, Obdachlosen- oder sonstige Heime. Zum Teil war es möglich, solche Wohnungen bereits im Vorfeld aus der Befragung auszuschließen. Zum großen Teil waren diese Informationen aber nicht verfügbar. Daher mussten die entsprechenden Wohnungen über Filterfragen zu Beginn der Befragung aus der Erhebung ausgeschlossen werden. Wenn ein Ausschlussgrund für eine Wohnung vorlag, sollte die befragte Person den Fragebogen nicht weiter ausfüllen, aber aufgrund der Verpflichtung zur Teilnahme an ALP zurücksenden. 4.2 Mieterbefragung Die Mieterbefragung erfolgte schriftlich. Die 2.051 Haushalte der Mieterbefragung erhielten Mitte April 2024 ein Schreiben im Namen des Oberbürgermeisters Alexander Baumann (Ehingen), des Bürgermeisters Friedrich Nägele (Oberdischingen) und des Bürgermeisters Andreas Braun (Öpfingen). Darin wurde etwa erläutert, dass die Teilnahme an der Befragung gemäß Art. 238 § 2 EGBGB verpflichtend ist. Diesem Schreiben waren der Mietspiegelfragebogen und ein Rückumschlag beigefügt, mit dem die Haushalte den Fragebogen kostenfrei an ALP zurücksenden konnten. Alternativ konnten die Haushalte unter Eingabe des auf dem Anschreiben aufgedruckten personalisierten Zugangscodes den Fragebogen im Internet ausfüllen. Die Befragten wurden im Anschreiben gebeten, bis zum 31. Mai 2024 an der Befragung teilzunehmen. Insgesamt waren 328 der Antworten verwertbar. Bezogen auf die bereinigte Bruttostichprobe liegt die verwertbare Rücklaufquote damit bei 16,5 % (328/1.992=16,5 %). 219 (66,8 %) der verwertbaren Antworten gingen per Post ein, 109 (33,2 %) online. Eine detaillierte Aufschlüsselung des Rücklaufs ist in Abschnitt 5.2 zu finden.
Befragung 7 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 4.3 Vermieterbefragung Die Vermieter erhielten ebenfalls Mitte April 2024 ein Anschreiben im Namen des Oberbürgermeisters Alexander Baumann (Ehingen), des Bürgermeisters Friedrich Nägele (Oberdischingen) und des Bürgermeisters Andreas Braun (Öpfingen). Da sich die 4.944 Wohnungen in der Vermieterstichprobe sehr unterschiedlich auf die einzelnen Vermieter verteilten, standen verschiedenen Befragungsarten zur Auswahl. „Größere“ Vermieter mit relativ großem Wohnungsbestand nahmen vor allem per ExcelAbfragemaske an der Befragung teil. Im Anschreiben wurde darum gebeten, sich bis zum 26. April 2024 bei ALP zurückzumelden, um die Excel-Abfragemaske zu erhalten. Die Befragung der kleineren hauptsächlich privaten Vermieter wurde als reine OnlineBefragung durchgeführt. Für den Zugriff auf den Online-Fragebogen waren auf den Anschreiben personalisierte Zugangscodes aufgedruckt. Auf Wunsch (per Telefon oder EMail) wurden den Vermietern Papierfragebögen in der benötigten Anzahl zugesandt. Hier wurde ein Rückumschlag beigelegt, damit die Vermieter die Fragebögen kostenlos an ALP zurücksenden konnten. Da es sich um eine Vollbefragung handelte, sollten die angeschriebenen zu allen ihren Mietwohnungen in Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen Angaben machen. Im Rücklauf waren 1.742 Wohnungen für den Mietspiegel verwertbar, sodass sich eine verwertbare Rücklaufquote von 37,4 % ergibt (1.742/4.655=37,4 %). In Abschnitt 5.2 ist eine genaue Rücklaufstatistik zu finden.
Datenaufbereitung 8 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 5 Datenaufbereitung Die bei ALP eingegangenen Papierfragebögen wurden zunächst eingescannt und dann nach Mietspiegelrelevanz sortiert. Für den Mietspiegel in Frage kommende Papierfragebögen wurden zu einem Datensatz aufbereitet und in einer Excel-Datei mit den mietspiegelrelevanten Datensätzen aus der Online- und Excel-gestützten Befragung zusammengeführt. In einem weiteren Schritt der Datenaufbereitung wurden fehlende oder falsche Antworten identifiziert. Ebenfalls wurden die Daten auf unmögliche und widersprüchliche Angaben kontrolliert. So wurden beispielsweise Fälle aufgedeckt, in denen Ziffern vergessen wurden. In vielen Fällen lag ALP die Telefonnummer des Mieters oder Vermieters vor, sodass viele Unstimmigkeiten geklärt werden konnten. 5.1 Datenschutz ALP verfügt über einen eigenen betrieblichen Datenschutzbeauftragten, der vom TÜV Nord zertifiziert wurde. Alle Mitarbeiter bei ALP sind nach § 5 des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) auf die Einhaltung des Datenschutzes verpflichtet worden. Der Name und die Anschrift der Mieter und Vermieter wurden nach Abschluss der Plausibilitätsprüfung von den Fragebögen getrennt und nach Fertigstellung des Mietspiegels vernichtet. Ein Rückschluss auf einzelne Mieter oder Vermieter ist damit nach der Erhebung ausgeschlossen. 5.2 Datenbereinigung Insgesamt lagen zu Beginn der Auswertung 4.297 Datensätze bzw. Fragebögen bei ALP vor. Diese Datensätze bildeten die Nettostichprobe. In der Nettostichprobe waren jedoch nicht alle Datensätze verwertbar. Unter ihnen befanden sich Fragebögen selbstnutzender Eigentümer, weitere konnten aufgrund der Sechs-Jahres-Regel oder aufgrund weiterer Filterfragen nicht berücksichtigt werden, andere fielen aufgrund fehlender oder unplausibler Angaben zur Nettomiethöhe und Wohnfläche heraus. Insgesamt wurden 1.901 Datensätze aufgrund von Filterfragen aus der Auswertung ausgeschlossen. Die meisten Wohnungen fielen aufgrund der Sechs-Jahres-Frist (38,9 %) heraus oder weil es sich um selbstgenutztes Wohneigentum handelte (36,1 %). Die Sechs-Jahres-Frist besagt, dass die Nettokaltmiete nach dem 1. März 2018 nicht geändert oder neu vereinbart worden ist. Weitere 25,0 % der Wohnungen erfüllten die übrigen Filterfragen nicht (v. a. ermäßigt vermietete Wohnung oder (teil-)möbliert vermietete Wohnung ohne separaten Möblierungszuschlag wurden angegeben). Darüber hinaus wurden 246 Wohnungen herausgenommen, weil wichtige Größen fehlten oder unplausibel waren: In 145 Fällen fehlte die Nettokaltmiete oder die Wohnfläche oder es wurden unplausible Angaben hierzu gemacht. In 41 Fällen handelte es sich um Duplikate. In weiteren 28 Fällen fehlten Angaben zum Baujahr. Zudem wurden 25 Wohnungen herausgenommen,
Datenaufbereitung 9 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 weil keine sanitäre Mindestausstattung sichergestellt werden konnte. So wurde angegeben, dass sich kein WC/ Bad in der Wohnung befindet bzw. wurden die Fragen hierzu leer gelassen. Fünf Wohnungen wurden zudem herausgenommen, weil nicht angegeben wurde an welcher Adresse sich die jeweils vermietete Wohnung befindet. Bei zwei Wohnungen wurde außerdem angegeben, dass es sich um Bruttowarmmietverträge handelt. Im Rahmen der Datenaufbereitung hat ALP geprüft, ob die Nettostichprobe Ausreißermieten enthielt, also solche Mieten, die unter Berücksichtigung wohnwertrelevanter Eigenschaften aufgrund ihrer Höhe mit der überwiegenden Zahl der übrigen Mietwerte unvereinbar erscheinen (§ 12 MsV). Die Ausreißerbereinigung erfolgte auf Basis der Cook-Distanz. Dabei werden die Residuen, also die Abstände von geschätzten und tatsächlichen Werten der abhängigen Variablen, ermittelt. Aufgrund einer im Vergleich zu anderen Datensätzen ungewöhnlich hohen Abweichung hat ALP zwei Datensätze als Ausreißer identifiziert und von den Auswertungen ausgeschlossen. Hierbei handelt es sich um außergewöhnlich große Wohnungen mit einer Wohnfläche von 315 m² und 364 m². Der verwertbare Rücklauf aus der Mieter- und Vermieterbefragung, der als Grundlage für die finale Auswertung diente, umfasst somit insgesamt 2.070 Datensätze (bereinigte Nettostichprobe). Davon stammen 328 (15,8 %) der Datensätze aus der Mieter- und 1.742 (84,2 %) der Datensätze aus Vermieterbefragung. Gemäß § 11 Abs. 3 MsV soll mindestens ein Prozent der Wohnungen im Geltungsbereich des Mietspiegels abgedeckt sein. Legt man die in Abschnitt 3 ermittelte Zahl der 5.575 Miethaushalte zugrunde, ergibt sich daraus eine Mindestzahl von 56 Datensätzen. Zusätzlich soll die bereinigte Nettostichprobe mindestens 500 Wohnungen umfassen. Mit den 2.070 Datensätzen werden beide Stichprobenanforderungen mehr als erfüllt. Dabei entsprechen die 2.070 Datensätze knapp 37,1 % des frei finanzierten Wohnungsmarktes in Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen. Eine detaillierte Auflistung der Ausschlussgründe ist Tab. 1 und Tab. 2 zu entnehmen. Tab. 1: Übersicht des Rücklaufs aus der Mieterbefragung
Datenaufbereitung 10 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Anzahl Wohnungen Anteil Erhebungsgrundgesamtheit/ Bruttostichprobe (angeschriebene Personen) 2.051 100,0% Stichprobenneutraler Ausfall: (Brief nicht zustellbar, Umzug, Teilnahme nicht möglich aufgrund von Gesundheit oder Sprachschwierigkeiten) 59 2,9 % Bereinigte Bruttostichprobe 1.992 97,1 % Keine Teilnahme 793 39,8 % Leerer Fragebogen 1 0,1 % Nettostichprobe (Rücklaufquote) 1.198 60,1 % Ausschluss durch Filterfragen 686 34,4 % - Selbstnutzende Eigentümer 330 48,1 % - Sechs-Jahres-Frist 207 30,2 % - Sonstige Filterfragen 149 21,7 % Haushalt hat bereits teilgenommen 80 4,0 % Unplausible Angaben oder sonstiger Ausschlussgrund: (z. B. fehlende Nettokaltmiete oder Wohnfläche, Baujahr unbekannt; Duplikate) 104 5,2 % Bereinigte Nettostichprobe 328 16,5 % Tab. 2: Übersicht des Rücklaufs aus der Vermieterbefragung Anzahl Wohnungen Anteil Erhebungsgrundgesamtheit/ Bruttostichprobe 4.944 100,0% Stichprobenneutraler Ausfall: (Brief nicht zustellbar, Eigentümerwechsel: Haus/ Wohnung wurde inzwischen verkauft, Teilnahme nicht möglich aufgrund von Gesundheit) 289 5,8 % Bereinigte Bruttostichprobe 4.655 94,2 % Keine Rückmeldung 1.538 33,0 % Leere Fragebögen (darunter 2 Ausreißer) 18 0,4 % Nettostichprobe (Rücklaufquote der Wohnungen) 3.099 66,6 % Ausschluss durch Filterfragen 1.215 26,1 % - Selbstnutzende Eigentümer 356 29,3 % - Sechs-Jahres-Frist 533 43,9 % - Sonstige Filterfragen 326 26,8 % Unplausible Angaben oder sonstiger Ausschlussgrund: (z. B. fehlende Nettokaltmiete oder Wohnfläche, Baujahr unbekannt; Adresse nicht angegeben) 142 3,1 % Bereinigte Nettostichprobe 1.742 37,4 %
Auswertung 11 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 6 Auswertung Die Auswertung kann sowohl mittels Tabellen- als auch mittels Regressionsanalyse erfolgen, eine Kombination der beiden Methoden ist ebenfalls denkbar (§ 7 MsV). Bei der Tabellenanalyse werden die erhobenen Daten nach Wohnwertmerkmalen gruppiert, bei der Regressionsanalyse wird ein Rechenmodell zur Bestimmung des Einflusses der Wohnwertmerkmale auf die Miethöhe verwendet. Bei beiden Methoden handelt es sich um anerkannte wissenschaftliche Auswertungsverfahren. Die für den Mietspiegel der Stadt Ehingen (Donau) und der Gemeinden Oberdischingen und Öpfingen erhobenen Daten wurden mittels Regressionsanalyse ausgewertet. Die methodische Vorgehensweise wird in Abschnitt 6.3 erläutert. Daran anschließend werden die Ergebnisse vorgestellt. Sogenannte „außergesetzliche“ Merkmale wie die Mietdauer und der Vermietertyp können indirekt bei der Auswertung berücksichtigt werden (§§ 12 u. 14 MsV). ALP hat sowohl den Einfluss der Wohndauer als auch die Vermietertypen im Regressionsmodell getestet. Die Ergebnisse sind plausibel, z. B. ist die Durchschnittsmiete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen, bei denen die Mietdauer maximal 1 Jahr beträgt, am höchsten. Zudem weist eine Genossenschaft durchschnittlich geringere Mieten auf als andere Vermietertypen. Auswirkungen der Mietdauer oder des Vermietertyps auf die Merkmalsauswahl im Regressionsmodell konnten jedoch nicht festgestellt werden. Daher wurde entschieden, die Mietdauer und den Vermietertyp im finalen Regressionsansatz nicht weiter zu berücksichtigen. 6.1 Gewichtung der Datensätze Für die Auswertung ist sicherzustellen, dass die befragten Gruppen im Rücklauf nicht zu stark oder zu schwach repräsentiert werden. Die Befragung sowohl von Mietern als auch des größten institutionellen Vermieters mit jeweils unterschiedlichem Rücklaufverhalten erfordert daher eine Gewichtung. Grundlage der Gewichtung war der Wohnungsbestand laut Zensus 2022 fortgeschrieben um Angaben vom Statistischen Landesamt BadenWürttemberg. Der größte institutionelle Großvermieter hat in der Erhebung zuverlässiger Rückmeldungen gegeben als die befragten Mieter. Daher wurden die unterschiedlichen Rücklaufquoten über Gewichtungsfaktoren ausgeglichen. Zudem wurde über die Gewichtung das relative Verhältnis der Datensätze aus Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen berücksichtigt. Die Quote der verwertbaren Wohnungen des größten institutionellen Vermieters war so hoch, dass diese Wohnungen mit einem individuellen Gewichtungsfaktor heruntergewichtet wurden. Da der Anteil der Wohnungen, der durch kleinere Vermieter vermietet wird, verhältnismäßig geringer war, wurden diese Wohnungen hochgewichtet.
Auswertung 12 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 6.2 Durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² Die Berechnung der durchschnittlichen Nettokaltmiete pro m² erfolgte unter Verwendung des arithmetischen Mittels. Die Auswertung erfolgte unabhängig von weiteren Merkmalen der Wohnungen. Die gewichtete durchschnittliche Nettokaltmiete pro m² im Mietspiegel 2024 für Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen beträgt 8,27 €. Die Verteilung der Werte ist in einem Histogramm in Abbildung 1 dargestellt. Abbildung 1: Verteilung der Nettokaltmieten pro m² in Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 6.3 Regressionsmodell Für die Auswertung der Datensätze wurde das sogenannte „Regensburger Modell“ verwendet. Dieses beruht auf einem zweistufigen Ansatz. Das Regensburger Modell ist ein in der Praxis erprobtes multiplikatives Regressionsmodell zur Modellierung des funktionalen Zusammenhangs zwischen der Miethöhe und den erhobenen Wohnwertmerkmalen. In den vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) herausgegebenen „Handlungsempfehlungen zur Erstellung von Mietspiegeln“ (Stand Januar 2024) wird das Regensburger Modell als eine geeignete Form der Modellspezifikation genannt. Die Ergebnisse des Mietspiegels werden in einer Basismiettabelle und in Tabellen mit Zu- und Abschlägen dargestellt. Die Basismiettabelle als Ausgangspunkt der Berechnung gibt die Nettokaltmiete pro m² nur in Abhängigkeit von der Wohnfläche an. Alle weiteren Einflussfaktoren der Miethöhe werden in Form von prozentualen Zu- und Abschlägen ausgewiesen. Mittelwert: 8,27 €/m²
Auswertung 13 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Der verwendete Modellansatz lautet: NKM = f(Wfl) · (a0+a1x1+a2x2 + … +anxn) : Nettokaltmiete ( ): Funktion in Abhängigkeit von der Wohnfläche 0: Konstante, die unabhängig von der Wohnfläche ist 1, : Zu-/Abschlag des gesetzlichen Merkmals 1 auf die Nettokaltmiete 1, : Wohnwertmerkmale i. S. d. § 558 Abs. 2 BGB (Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage) : Anzahl der berücksichtigten gesetzlichen Merkmale Die Nettokaltmiete wird dabei aus zwei Faktoren gebildet: Aus einer Funktion der Wohnfläche und aus einer Funktion der restlichen Einflussfaktoren auf die Miethöhe. Die zu prüfenden Merkmale bzw. Merkmalsgruppen ergeben sich unmittelbar aus den gesetzlichen Anforderungen laut § 558 Abs. 2 BGB: Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit). Da die Wohnfläche bezogen auf die absolute Nettokaltmiete den wichtigsten Einflussfaktor darstellt, wird zunächst im Rahmen eines ersten Regressionsansatzes der Einfluss der Wohnfläche auf die Nettokaltmiete bestimmt (siehe Abschnitt 6.3.1). Anschließend wird der Quotient aus empirisch ermittelter Miethöhe und über die 1. Regression geschätzter Miethöhe gebildet. Dieser wird als Nettomietfaktor bezeichnet. Dieser Nettomietfaktor als Ganzes wird nun im Rahmen einer zweiten Regression geschätzt (siehe Abschnitt 6.3.2). Die Variablen (x1 , …, xn) sind dabei in der Regel Dummyvariablen, die den Wert 1 annehmen, wenn ein Merkmal (z. B. komplette Einbauküche) bei dem jeweiligen Datensatz vorliegt, und den Wert 0, wenn dies nicht der Fall ist. Die zugehörigen Schätzer (a1 , …, an) geben dann die absolute Höhe der Zu- oder Abschläge auf den Nettomietfaktor bzw. indirekt die Höhe der Zu- oder Abschläge auf die Nettokaltmiete in Prozent an. 6.3.1 Regression der 1. Stufe Die Größe der Wohnung ist der wichtigste Einflussfaktor auf die Nettokaltmiete. In der Abbildung 2 wird dieser Zusammenhang in einem Streudiagramm dargestellt: Auf der Abszisse ist die Größe der Wohnungen in der bereinigten Nettostichprobe abgetragen, auf der Ordinate die absolute Nettokaltmiete in Euro. Zur Illustration wurden Wohnflächenklassen gebildet und jeweils die durchschnittlichen Nettokaltmieten in Euro angegeben.
Auswertung 14 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Abbildung 2: Nettokaltmiete in € in Abhängigkeit von der Wohnfläche Durch die Punktewolke wurde über die Kleinste-Quadrate-Methode die beste Anpassung einer quadratischen Funktion ermittelt. Andere getestete Funktionsansätze führten zu schlechteren Anpassungen. Die geschätzte Gleichung dieser ersten Regression lautet wie folgt: Nettokaltmiete= 85,39847709 + 7,66951936 · Fläche - 0,00726371 · Fläche² Es zeigt sich, dass sich die in Abbildung 2 eingezeichnete Funktion auch gut an die Mittelwerte der Wohnflächenklassen anpasst. Dividiert man die ermittelte Gleichung durch die Wohnfläche, erhält man die Nettokaltmiete pro m². Dieser funktionale Zusammenhang ist in Abbildung 3 dargestellt: Für kleine Wohnungen ist die Nettokaltmiete pro m² deutlich höher als für größere Wohnungen, etwa weil hier die Fixkosten, die für eine Wohnung unabhängig von der Größe anfallen, durch eine vergleichsweise geringe Wohnfläche dividiert werden.
Auswertung 15 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Abbildung 3: Nettokaltmiete in €/m² in Abhängigkeit von der Wohnfläche Die in Abbildung 3 dargestellte Funktion wird für die Ermittlung der Basis-Miettabelle herangezogen (siehe Tab. 3). Dabei ist der Mietspiegel nur für den angegebenen Wohnflächenbereich anwendbar. Dieser ergibt sich aufgrund der zugrundeliegenden Daten, deren Verteilung in den Randbereichen stark abnimmt. Die Auswertungen ergaben, dass für Wohnungen unter 25 m² und über 150 m² zu wenige Datensätze vorliegen, um Aussagen für den qualifizierten Mietspiegel treffen zu können. Die Basis-Miettabelle weist daher Werte für Wohnungen zwischen 25 und 150 m² aus.
Auswertung 16 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Tab. 3: Monatliche Basis-Nettokaltmiete in Abhängigkeit von der Wohnfläche Wohnfläche in m² BasisNettokaltmiete in €/m² Wohnfläche in m² BasisNettokaltmiete in €/m² Wohnfläche in m² BasisNettokaltmiete in €/m² Wohnfläche in m² BasisNettokaltmiete in €/m² 25 10,90 57 8,75 89 7,98 121 7,50 26 10,77 58 8,72 90 7,96 122 7,48 27 10,64 59 8,69 91 7,95 123 7,47 28 10,52 60 8,66 92 7,93 124 7,46 29 10,40 61 8,63 93 7,91 125 7,44 30 10,30 62 8,60 94 7,90 126 7,43 31 10,20 63 8,57 95 7,88 127 7,42 32 10,11 64 8,54 96 7,86 128 7,41 33 10,02 65 8,51 97 7,85 129 7,39 34 9,93 66 8,48 98 7,83 130 7,38 35 9,86 67 8,46 99 7,81 131 7,37 36 9,78 68 8,43 100 7,80 132 7,36 37 9,71 69 8,41 101 7,78 133 7,35 38 9,64 70 8,38 102 7,77 134 7,33 39 9,58 71 8,36 103 7,75 135 7,32 40 9,51 72 8,33 104 7,74 136 7,31 41 9,45 73 8,31 105 7,72 137 7,30 42 9,40 74 8,29 106 7,71 138 7,29 43 9,34 75 8,26 107 7,69 139 7,27 44 9,29 76 8,24 108 7,68 140 7,26 45 9,24 77 8,22 109 7,66 141 7,25 46 9,19 78 8,20 110 7,65 142 7,24 47 9,15 79 8,18 111 7,63 143 7,23 48 9,10 80 8,16 112 7,62 144 7,22 49 9,06 81 8,14 113 7,60 145 7,21 50 9,01 82 8,12 114 7,59 146 7,19 51 8,97 83 8,10 115 7,58 147 7,18 52 8,93 84 8,08 116 7,56 148 7,17 53 8,90 85 8,06 117 7,55 149 7,16 54 8,86 86 8,04 118 7,54 150 7,15 55 8,82 87 8,02 119 7,52 56 8,79 88 8,00 120 7,51
Auswertung 17 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 6.3.2 Regression der 2. Stufe Neben der Wohnungsgröße als relevante Einflussgröße auf die Basismiete, fordert § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, dass die Wohnungen auch nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar sein sollen. So sind im Rahmen des Regressionsmodells alle weiteren mittels Fragebogen erhobenen Merkmale in einer zweiten Regressionsstufe geprüft und deren Koeffizienten berechnet worden. In der Modellgleichung werden die Merkmale durch den Term a0+a1x1+a2x2 + … +anxn ausgedrückt (siehe Abschnitt 6.3). Zur Ermittlung von Zu- und Abschlägen auf die Basismiete wird zunächst der Einfluss der Wohnfläche auf die Miete aus den Daten herausgerechnet. Dazu wird jeweils die empirisch erhobene Nettokaltmiete durch die regressionsanalytisch geschätzte Nettokaltmiete der Regression der 1. Stufe dividiert. Das Ergebnis wird Nettomietfaktor genannt. Nettomietfaktor = erhobene Nettokaltmiete/geschätzte Nettokaltmiete Der Nettomietfaktor liegt im Mittel bei 1, weil der erste Regressionsansatz (siehe Abschnitt 6.3.1) ja gerade den mittleren Zusammenhang ausfindig machen sollte. In Abbildung 4 wird der Nettomietfaktor in Abhängigkeit von der Wohnfläche dargestellt. Der mittlere Nettomietfaktor von 1 ist als blaue Linie hervorgehoben. Abbildung 4: Nettomietfaktor in Abhängigkeit von der Wohnfläche
Auswertung 18 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Eine Wohnung aus der Stichprobe mit einem Nettomietfaktor von 1,4 ist 40 % teurer als der Regressionsansatz der 1. Stufe vorhersagt. Dies kann an Wohnwertmerkmalen der Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage liegen, die bisher noch nicht berücksichtigt wurden. Abbildung 5 illustriert dies am Beispiel der Wohnungen, die von 2020 bis 2023 gebaut wurden: Diese sind zusätzlich pink hervorgehoben. Es ist deutlich zu sehen, dass der Mittelwert der Nettomietfaktoren dieser Wohnungen größer eins ist. Es erscheint also sinnvoll, den Einfluss von zwischen 2020 und 2023 gebauten Wohnungen auf den Nettomietfaktor und damit indirekt auf die Nettokaltmiete zu prüfen. Da neuere Wohnungen auch häufig über bessere Wohnungsausstattungen verfügen, wird der Effekt eines Baujahres zwischen 2020 und 2023 niedriger sein als zunächst durch den durchschnittlichen Nettomietfaktor in Abbildung 5 suggeriert wird. Zum Teil wird die Höhe des Nettomietfaktors eben auch durch die besseren Wohnungsausstattungen ausgedrückt. Abbildung 5: Nettomietfaktoren in Abhängigkeit von der Wohnfläche, Baujahr 2020 bis 2023 Alle im Fragebogen erfragten Wohnwertmerkmale wurden zunächst in das Modell eingefügt und auf ihren Einfluss auf die Nettokaltmiete pro m² hin geprüft. Es wurde außerdem geprüft, inwieweit Merkmale zusammengefasst werden können, um ggf. Kombivariablen zu bilden. Nur Merkmale, die sich sowohl als statistisch signifikant erwiesen als auch hinsichtlich ihrer Wirkungsrichtung plausibel waren, wurden in den Mietspiegel aufgenommen.
Auswertung 19 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Dabei mussten die Merkmale in der Regel ein Signifikanzniveau von 5 % erreichen, um in der Auswertung einbezogen zu werden. Im Rahmen der Mietspiegelerstellung in Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen wurden auch solche Modellvariablen in den finalen Modellansatz aufgenommen, die Irrtumswahrscheinlichkeiten von mehr als 5 % aufweisen. Dies betrifft das Merkmal „Penthouse-Wohnung“. Die mietspiegelrelevanten Merkmale werden in Tab. 4 dargestellt. Neben einer kurzen Variablenbezeichnung werden jeweils zwei Größen genannt: Der t-Wert: Je höher der Betrag des t-Wertes ist, desto eher kann die für jede unabhängige Variable angenommene Nullhypothese, dass es keinen Zusammenhang zwischen der jeweiligen Variablen und der Nettokaltmiete pro m² gibt, verworfen werden. Folglich wird bei betragsmäßig hohen t-Werten ein Zusammenhang ermittelt. Die t-Werte korrespondieren mit der ermittelten Signifikanz: Diese stellt die Irrtumswahrscheinlichkeit dafür dar, dass die Nullhypothese, dass kein Zusammenhang zwischen einer Modellvariablen und dem Nettomietfaktor vorliegt, fälschlicherweise verworfen wird. Alle in das finale Regressionsmodell eingegangenen Merkmale wurden auch auf problematische Korrelationen geprüft. Es sind letztendlich keine Merkmale gemeinsam in das Regressionsmodell eingegangen, bei denen die Höhe der Korrelation nicht vertretbar gewesen wäre. Die einzelnen Modellvariablen – mit genauer Definition und Hintergründen zu ihrer Auswahl – werden in den folgenden Unterabschnitten vorgestellt. Die Berechnungen wurden mit den exakten Werten durchgeführt, anschließend wurden die Werte gerundet.
Auswertung 20 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Tab. 4: Übersicht Ergebnisse der Zu- und Abschläge Modellvariable Koeffizient (Zu-/Abschlag) t-Wert Signifikanz Baujahr bis 1948 - 0,18 -9,713 0,000 Baujahr 1949-1977 - 0,11 -12,544 0,000 Baujahr 1978-1994 - 0,09 -9,653 0,000 Baujahr 1995-2001 - 0,06 -5,074 0,000 Baujahr 2002-2009 Referenzklasse Baujahr 2010-2015 +0,03 2,091 0,037 Baujahr 2016-2019 +0,10 6,160 0,000 Baujahr 2020-2023 +0,25 15,251 0,000 Energetik +0,06 4,846 0,000 Modernisierung +0,05 7,775 0,000 Makrolage -0,02 -6,104 0,000 Mikrolage +0,02 3,479 0,001 Einbauküche +0,08 7,129 0,000 Penthouse-Wohnung +0,06 1,738 0,082 Wohnungsausstattung +0,02 3,366 0,001 Sanitärausstattung +0,03 3,469 0,001
Auswertung 21 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Baujahre Tab. 5: Übersicht Baujahresklassen Modellvariable Koeffizient (Zu-/Abschlag) t-Wert Signifikanz Baujahr bis 1948 - 0,18 -9,713 0,000 Baujahr 1949-1977 - 0,11 -12,544 0,000 Baujahr 1978-1994 - 0,09 -9,653 0,000 Baujahr 1995-2001 - 0,06 -5,074 0,000 Baujahr 2002-2009 Referenzklasse Baujahr 2010-2015 +0,03 2,091 0,037 Baujahr 2016-2019 +0,10 6,160 0,000 Baujahr 2020-2023 +0,25 15,251 0,000 Ein besonderes Augenmerk bei der Berechnung des Regressionsmietspiegels gilt der Berücksichtigung der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Am ehesten gelingt eine Abbildung der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit über gut gewählte Klassengrenzen bei den Baujahren, die sich am Inkrafttreten von Wärmeschutz- bzw. Energieeinsparverordnungen orientieren. Die Baujahresklassen bilden somit auch implizit das Merkmal energetische Beschaffenheit ab. Der Fragebogen enthielt 11 unterschiedliche Baujahresklassen (Frage 10). In den Auswertungen werden Wohnungen mit Baujahr 2002 bis 2009 als Referenzklasse verwendet. Aufgrund geringer Fallzahlen bzw. aus Gründen der Plausibilität wurden die Klassen bis 1918 und 1919 bis 1948 zur Klasse bis 1948, die Klassen 1949 bis 1960 und 1961 bis 1977 zur Klasse 1949 bis 1977 und die Klassen 1978 bis 1983 und 1984 bis 1994 zur Klasse 1978 bis 1994 zusammengefasst. Im Ergebnis werden Zu- und Abschläge für insgesamt sieben Baujahresklassen ausgewiesen. Die Zuschläge für die einzelnen Baujahresklassen sind Tab. 5 zu entnehmen. Für Wohnungen mit Baujahr bis 2001 wurden Abschläge ermittelt. Konkret beträgt der Abschlag für Wohnungen mit Baujahr bis 1948 18 %, für Wohnungen mit Baujahr 1949 bis 1977 11 %, für Wohnungen mit Baujahr 1978 bis 1994 9 % und für Wohnungen mit Baujahre 1995 bis 2001 6 %. Für Wohnungen, die ab 2010 bezugsfertig waren, belaufen sich die Zuschläge auf 3 % (2010 bis 2015), 10 % (2016 bis 2019) und 25 % für den Neubau (2020 bis 2023).
Auswertung 22 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Energetik Tab. 6: Übersicht Energetik Modellvariable Koeffizient (Zu-/Abschlag) t-Wert Signifikanz Energetik +0,06 4,846 0,000 In Frage 22 sollte angegeben werden, ob nachträglich zur Baufertigstellung des Gebäudes energetische Modernisierungsmaßnahmen vom Vermieter durchgeführt wurden. Durch die Abfrage der energetischen Sanierungen wird dem seit 1. Mai 2013 geltenden Mietrechtsänderungsgesetz, das eine Berücksichtigung von energetischen Beschaffenheits- und Ausstattungsmerkmalen bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiste fordert, Rechnung getragen. In Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen konnte für Außenwanddämmungen, die nach dem 1. Januar 2002 durchgeführt wurden, ein Zuschlag von 6 % ermittelt werden. Für alle weiteren abgefragten energetischen Sanierungen (Dämmung von Dach/oberster Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke, Fensteraustausch und Erneuerung der Heizungsinstallation) konnte kein Einfluss auf die Nettokaltmiete festgestellt werden. Modernisierung Tab. 7: Übersicht Modernisierung Modellvariable Koeffizient (Zu-/Abschlag) t-Wert Signifikanz Modernisierung +0,05 7,775 0,000 In Frage 23 wurden Modernisierungen der Sanitäreinrichtungen und der Elektroinstallation, die seit dem 1.1.2010 durch den Vermieter vorgenommen wurden, abgefragt. Es konnte ein Zuschlag von 5 % ermittelt werden, sofern eine der beiden Modernisierungen durchgeführt wurde. Wurden beide Modernisierungen durchgeführt, erhöht sich der Zuschlag auf 10 %. Als Bedingungen gelten, dass eine Modernisierung der Sanitäreinrichtungen mindestens Fliesen, Badewanne/Duschtasse und Waschbecken umfassen muss. Zudem muss das Baujahr der Wohnung vor 2010 liegen. Generell ist entscheidend, dass die Modernisierungsmaßnahmen zu einer wesentlichen Gebrauchswerterhöhung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand der Wohnung geführt haben, damit der Zuschlag angerechnet werden kann.
Auswertung 23 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Wohnlage Tab. 8: Häufigkeitsverteilung der Makrolage Ortsteil Zu-/Abschlag Fallzahl (ungewichtet) Anteil in % (gewichtet) Stadtbereich Ehingen (Donau) inklusive Berkach und Nasgenstadt Referenzklasse 1.679 77,7 % Ehingen (Donau) Alb und Ländlicher Raum -0,07 187 9,9 % Öpfingen und Gamerschwang -0,05 121 7,2 % Oberdischingen -0,02 83 5,2 % Makrolage Allen Wohnungen im Auswertungsdatensatz wurde ein Ortsteil in Ehingen (Donau), Oberdischingen oder Öpfingen zugeordnet. Da sich mehr als drei Viertel der ausgewerteten Wohnungen im Stadtbereich Ehingen (Donau) inklusive Berkach und Nasgenstadt befinden, wurden diese Ortsteile zu den Standard-Ortsteilen bestimmt. Dies bedeutet, dass sie nicht in das Regressionsmodell aufgenommen wurden. Dementsprechend ist weder ein Zu- oder Abschlag vorgesehen. In Kontinuität zum Mietspiegel 2020 wurden Wohnungen auf der Schwäbischen Alb und im ländlichen Raum Ehingens zu einer Variablen zusammengefasst. Zum ländlichen Raum zählen: Altbierlingen, Altsteußlingen, Berg, Blienshofen, Bockighofen, Briel, Dächingen, Deppenhausen, Dettingen, Dintenhofen, Erbstetten, Frankenhofen, Granheim, Herbertshofen, Heufelden, Kirchbierlingen, Kirchen, Mühlen, Mundingen, Schaiblishausen, Schlechtenfeld, Sontheim, Stetten, Tiefenhülen, Rißtissen, Unterwilzingen, Volkersheim und Weisel. Das deutlich geringere Mietpreisniveau von Wohnungen auf der Schwäbischen Alb und im ländlichen Raum Ehingens wird – nach Berücksichtigung aller anderen Merkmale − durch den ermittelten Abschlag von 7 % deutlich. Der zu Ehingen (Donau) gehörende Ortsteil Gamerschwang wurde aufgrund der starken Nähe zum Öpfinger Wohnungsmarkt mit Öpfingen zusammengefasst. So handelt es sich in Abstimmung mit der Auftraggeberin bei Gamerschwang und Öpfingen um einen gemeinsamen Wohnungsmarkt. Der gemeinsame Abschlag für Öpfingen und Gamersschwang beträgt 5 %. Für Oberdischingen konnte ein etwas geringerer Abschlag von 2 % ermittelt werden.
Auswertung 24 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Mikrolage Die Mieter und Vermieter wurden gebeten, den Begrünungsgrad unmittelbar vor und hinter dem Gebäude, die Lage des Gebäudes in Bezug auf den Straßentyp (z. B. Hauptverkehrsstraße mit starkem Verkehrsaufkommen vs. Wohnung liegt nicht in Richtung einer Straße), die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, zu Einrichtungen für die Kinderbetreuung und zur Bildungseinrichtung (z. B. Schule), zum Bahnhof in Ehingen (Donau), zur Bushaltestelle sowie zu Grün-, Sport oder Kinderspielplätzen anzugeben. Zudem sollten der Lärmpegel und der Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z. B. durch Rauch) anhand von Noten (1=sehr gering bis 6=sehr hoch) angegeben werden. Die kleinräumigen Wohnlagemerkmale wurden zunächst einzeln und unabhängig vom Einfluss anderer Merkmale hinsichtlich ihrer Beziehung zur Nettokaltmiete untersucht. Merkmale mit einer unplausiblen Wirkrichtung wurden nicht zur Bildung der Wohnlageklassen herangezogen. Zur Validierung von unplausiblen Zusammenhängen hat ALP die Merkmale zusammen mit allen anderen Merkmalen in der Regression getestet. Sofern sich die unlogischen Zusammenhänge bestätigten, wurden die Merkmale nicht weiter berücksichtigt für die Bildung der Wohnlageklassen. Auf Basis jener Merkmale, die einen plausiblen Zusammenhang zur Nettokaltmiete aufzeigten, wurden Wohnlageklassen gebildet. Positive Merkmale wurden mit einem Pluspunkt, negative Merkmale mit einem Minuspunkt bewertet. Anschließend wurden die Punkte je Wohnung im Auswertungsdatensatz summiert. Auf Basis einer Häufigkeitsverteilung der Punktsummen wurden die Wohnungen hinsichtlich ihrer unterschiedlichen Wohnlagequalitäten voneinander abgegrenzt. Eine differenzierte Abgrenzung gelang durch den Ausschluss einiger weiterer Merkmale, die einen statistisch unbedeutenden Einfluss auf die Nettokaltmiete aufzeigten. ALP hat diverse Ansätze mit einer unterschiedlichen Anzahl an Wohnlageklassen geprüft. Die Einteilung in eine einfache, mittlere und gute Wohnlage hat sich im Regressionsmodell bewährt. Die gegeneinander aufzurechnenden Merkmale zur Ermittlung der Wohnlage werden im Folgenden genannt: Zuschlagsmerkmale sind: ○ Starke Begrünung (z. B. parkähnliche Anlagen, Wiesen, Alleen) ○ Wohnung liegt nicht Richtung einer Straße (z. B. Richtung Garten, Grünanlage, Park) ○ Kinderbetreuungseinrichtung (z. B. Kindergarten) zu Fuß bis unter 300 m entfernt (300 m ≈ 5 Gehminuten) ○ Bahnhof zu Fuß bis unter 1.000 m entfernt (300 m ≈ 5 Gehminuten) ○ Sehr niedriger Lärmpegel (z. B. Straßen-, Bahn-, Industrielärm usw.) Abschlagsmerkmale sind: ○ Keine oder wenig Begrünung (Einzelpflanze, z. B. Baum/Strauch)
Auswertung 25 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 ○ Gebäude befindet sich in einer Lage mit Hauptverkehrsstraße/Schienenverkehr mit starkem Verkehrsaufkommen oder einer Durchgangsstraße mit schwankendem Verkehrsaufkommen ○ Einkaufsmöglichkeit für den täglichen Bedarf (z. B. Nahrungsmittel) zu Fuß über 1.000 m entfernt (300 m ≈ 5 Gehminuten) ○ Leicht erhöhter bis sehr hoher Lärmpegel (z. B. Straßen-, Bahn-, Industrielärm usw.) ○ Leicht erhöhter bis sehr hoher Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z. B. durch Rauch, Staub, Geruch, Schmutz, Erschütterungen usw.) ○ Bildungseinrichtungen (z. B. Schule) zu Fuß über 1.000 m entfernt (300 m ≈ 5 Gehminuten) Tab. 9: Häufigkeitsverteilung der Mikrolage Punkte Wohnlage Zu-/Abschlag Fallzahl (ungewichtet) Anteil in % (gewichtet)* -5 Einfach - 0,02 4 0,2 % -4 Einfach - 0,02 25 1,3 % -3 Einfach - 0,02 66 3,6 % -2 Einfach - 0,02 172 9,3 % -1 Mittel Referenzklasse 460 20,2 % 0 Mittel Referenzklasse 459 22,4 % 1 Mittel Referenzklasse 426 21,6 % 2 Gut + 0,02 311 13,5 % 3 Gut + 0,02 104 5,6 % 4 Gut + 0,02 38 2,1 % 5 Gut + 0,02 5 0,3 % *Rundungsdifferenzen aufgrund von Gewichtung möglich Bezogen auf die 2.070 ausgewerteten Wohnungen befindet sich mehr als jede zweite Wohnung (etwa 64,2 %) in der mittleren Wohnlage. Um eine Wohnung in mittlerer Wohnlage handelt es sich dann, wenn in der Summe kein oder 1 Zu- bzw. Abschlagsmerkmal vorliegt (0 bzw. -1 oder 1 Punkt). Diese Wohnungen stellen den Standard dar und bilden daher die Referenzklasse. Entsprechend gibt es weder Zu- noch Abschlag. Dahingegen gibt es für Wohnungen, bei denen im Ergebnis mindestens 2 Abschlagsmerkmale vorliegen (mindestens -2 Punkte) einen Abschlag von 2 %, da es sich um Wohnungen in einfacher Wohnlage handelt. In der Datenbasis sind 14,4 % der Wohnungen in einfacher Wohnlage. Wohnungen mit mindestens 2 Zuschlagsmerkmalen im Ergebnis (mindestens +2 Punkte) befinden sich in guter Wohnlage. Dafür gibt es einen Zuschlag von 2 %. Etwa 21,5 % der ausgewerteten Wohnungen liegen in guter Wohnlage.
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