Auswertung 13 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Der verwendete Modellansatz lautet: NKM = f(Wfl) · (a0+a1x1+a2x2 + … +anxn) : Nettokaltmiete ( ): Funktion in Abhängigkeit von der Wohnfläche 0: Konstante, die unabhängig von der Wohnfläche ist 1, : Zu-/Abschlag des gesetzlichen Merkmals 1 auf die Nettokaltmiete 1, : Wohnwertmerkmale i. S. d. § 558 Abs. 2 BGB (Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage) : Anzahl der berücksichtigten gesetzlichen Merkmale Die Nettokaltmiete wird dabei aus zwei Faktoren gebildet: Aus einer Funktion der Wohnfläche und aus einer Funktion der restlichen Einflussfaktoren auf die Miethöhe. Die zu prüfenden Merkmale bzw. Merkmalsgruppen ergeben sich unmittelbar aus den gesetzlichen Anforderungen laut § 558 Abs. 2 BGB: Art, Größe, Lage, Ausstattung und Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit). Da die Wohnfläche bezogen auf die absolute Nettokaltmiete den wichtigsten Einflussfaktor darstellt, wird zunächst im Rahmen eines ersten Regressionsansatzes der Einfluss der Wohnfläche auf die Nettokaltmiete bestimmt (siehe Abschnitt 6.3.1). Anschließend wird der Quotient aus empirisch ermittelter Miethöhe und über die 1. Regression geschätzter Miethöhe gebildet. Dieser wird als Nettomietfaktor bezeichnet. Dieser Nettomietfaktor als Ganzes wird nun im Rahmen einer zweiten Regression geschätzt (siehe Abschnitt 6.3.2). Die Variablen (x1 , …, xn) sind dabei in der Regel Dummyvariablen, die den Wert 1 annehmen, wenn ein Merkmal (z. B. komplette Einbauküche) bei dem jeweiligen Datensatz vorliegt, und den Wert 0, wenn dies nicht der Fall ist. Die zugehörigen Schätzer (a1 , …, an) geben dann die absolute Höhe der Zu- oder Abschläge auf den Nettomietfaktor bzw. indirekt die Höhe der Zu- oder Abschläge auf die Nettokaltmiete in Prozent an. 6.3.1 Regression der 1. Stufe Die Größe der Wohnung ist der wichtigste Einflussfaktor auf die Nettokaltmiete. In der Abbildung 2 wird dieser Zusammenhang in einem Streudiagramm dargestellt: Auf der Abszisse ist die Größe der Wohnungen in der bereinigten Nettostichprobe abgetragen, auf der Ordinate die absolute Nettokaltmiete in Euro. Zur Illustration wurden Wohnflächenklassen gebildet und jeweils die durchschnittlichen Nettokaltmieten in Euro angegeben.
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