Auswertung 17 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 6.3.2 Regression der 2. Stufe Neben der Wohnungsgröße als relevante Einflussgröße auf die Basismiete, fordert § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, dass die Wohnungen auch nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbar sein sollen. So sind im Rahmen des Regressionsmodells alle weiteren mittels Fragebogen erhobenen Merkmale in einer zweiten Regressionsstufe geprüft und deren Koeffizienten berechnet worden. In der Modellgleichung werden die Merkmale durch den Term a0+a1x1+a2x2 + … +anxn ausgedrückt (siehe Abschnitt 6.3). Zur Ermittlung von Zu- und Abschlägen auf die Basismiete wird zunächst der Einfluss der Wohnfläche auf die Miete aus den Daten herausgerechnet. Dazu wird jeweils die empirisch erhobene Nettokaltmiete durch die regressionsanalytisch geschätzte Nettokaltmiete der Regression der 1. Stufe dividiert. Das Ergebnis wird Nettomietfaktor genannt. Nettomietfaktor = erhobene Nettokaltmiete/geschätzte Nettokaltmiete Der Nettomietfaktor liegt im Mittel bei 1, weil der erste Regressionsansatz (siehe Abschnitt 6.3.1) ja gerade den mittleren Zusammenhang ausfindig machen sollte. In Abbildung 4 wird der Nettomietfaktor in Abhängigkeit von der Wohnfläche dargestellt. Der mittlere Nettomietfaktor von 1 ist als blaue Linie hervorgehoben. Abbildung 4: Nettomietfaktor in Abhängigkeit von der Wohnfläche
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