Auswertung 24 Dokumentation zum Mietspiegel Ehingen (Donau), Oberdischingen und Öpfingen 2024 Mikrolage Die Mieter und Vermieter wurden gebeten, den Begrünungsgrad unmittelbar vor und hinter dem Gebäude, die Lage des Gebäudes in Bezug auf den Straßentyp (z. B. Hauptverkehrsstraße mit starkem Verkehrsaufkommen vs. Wohnung liegt nicht in Richtung einer Straße), die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, zu Einrichtungen für die Kinderbetreuung und zur Bildungseinrichtung (z. B. Schule), zum Bahnhof in Ehingen (Donau), zur Bushaltestelle sowie zu Grün-, Sport oder Kinderspielplätzen anzugeben. Zudem sollten der Lärmpegel und der Grad sonstiger Beeinträchtigungen (z. B. durch Rauch) anhand von Noten (1=sehr gering bis 6=sehr hoch) angegeben werden. Die kleinräumigen Wohnlagemerkmale wurden zunächst einzeln und unabhängig vom Einfluss anderer Merkmale hinsichtlich ihrer Beziehung zur Nettokaltmiete untersucht. Merkmale mit einer unplausiblen Wirkrichtung wurden nicht zur Bildung der Wohnlageklassen herangezogen. Zur Validierung von unplausiblen Zusammenhängen hat ALP die Merkmale zusammen mit allen anderen Merkmalen in der Regression getestet. Sofern sich die unlogischen Zusammenhänge bestätigten, wurden die Merkmale nicht weiter berücksichtigt für die Bildung der Wohnlageklassen. Auf Basis jener Merkmale, die einen plausiblen Zusammenhang zur Nettokaltmiete aufzeigten, wurden Wohnlageklassen gebildet. Positive Merkmale wurden mit einem Pluspunkt, negative Merkmale mit einem Minuspunkt bewertet. Anschließend wurden die Punkte je Wohnung im Auswertungsdatensatz summiert. Auf Basis einer Häufigkeitsverteilung der Punktsummen wurden die Wohnungen hinsichtlich ihrer unterschiedlichen Wohnlagequalitäten voneinander abgegrenzt. Eine differenzierte Abgrenzung gelang durch den Ausschluss einiger weiterer Merkmale, die einen statistisch unbedeutenden Einfluss auf die Nettokaltmiete aufzeigten. ALP hat diverse Ansätze mit einer unterschiedlichen Anzahl an Wohnlageklassen geprüft. Die Einteilung in eine einfache, mittlere und gute Wohnlage hat sich im Regressionsmodell bewährt. Die gegeneinander aufzurechnenden Merkmale zur Ermittlung der Wohnlage werden im Folgenden genannt: Zuschlagsmerkmale sind: ○ Starke Begrünung (z. B. parkähnliche Anlagen, Wiesen, Alleen) ○ Wohnung liegt nicht Richtung einer Straße (z. B. Richtung Garten, Grünanlage, Park) ○ Kinderbetreuungseinrichtung (z. B. Kindergarten) zu Fuß bis unter 300 m entfernt (300 m ≈ 5 Gehminuten) ○ Bahnhof zu Fuß bis unter 1.000 m entfernt (300 m ≈ 5 Gehminuten) ○ Sehr niedriger Lärmpegel (z. B. Straßen-, Bahn-, Industrielärm usw.) Abschlagsmerkmale sind: ○ Keine oder wenig Begrünung (Einzelpflanze, z. B. Baum/Strauch)
RkJQdWJsaXNoZXIy NzY5NzY=